Ao decidir alugar uma casa, quarto ou apartamento, muitas pessoas desconhecem as regras, direitos e deveres que devem ser cumpridos tanto por quem está alugando, como pelo locador.

Assim, como qualquer transação imobiliária, o contrato é uma ferramenta imprescindível, que estabelece garantias entre as partes envolvidas. Suas cláusulas são fundamentadas na Lei do Inquilinato, que determina as obrigações que devem ser obedecidas por inquilino e locador, como forma de segurança e garantia para todos.

A Lei Federal nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, regula o mercado de aluguéis, tanto comerciais como residenciais. Portanto, locador e inquilino devem ter conhecimento sobre o seu conteúdo.

O que diz a Lei do Inquilinato?

Um dos itens mais importantes da Lei do Inquilinato, refere-se ao prazo do contrato de aluguel, o qual pode ser por tempo determinado ou indeterminado.

No primeiro caso, por tempo determinado, há prazo certo para o término do contrato. Contudo, havendo previsão contratual, a renovação pode ser realizada automaticamente, após a finalização do prazo, caso nenhuma das partes manifeste desejo de encerrar o contrato. Já no contrato por tempo indeterminado, o encerramento acontece em virtude de descumprimento contratual, que pode decorrer da inadimplência no pagamento do aluguel ou de outros possíveis encargos, ou ainda, caso haja interesse do locador na retomada do imóvel.

Outro aspecto importante que consta na Lei do Inquilinato diz respeito à devolução do imóvel. Uma alteração na legislação, ocorrida no ano de 2010, passou a determinar que a devolução do imóvel ocorra no prazo máximo de 45 dias.

Em situação de despejo, outra mudança que consta na lei é o prazo para se abandonar o imóvel, sendo de 30 dias. Tratando-se de contratos sem garantia, os inadimplentes podem ser obrigados a entregarem o imóvel em até 15 dias.

Direitos e deveres do inquilino

Além das questões referentes ao prazo do contrato de aluguel, o inquilino possui direitos e deveres que devem ser cumpridos. Entre os direitos podem-se destacar:

• Chaves: o imóvel deve ser entregue ao inquilino em condições adequadas de uso. Dessa forma, o proprietário é responsável por corrigir possíveis problemas anteriores a entrada do locatário no imóvel. Para isso, antes da entrega do imóvel, recomenda-se a realização de vistoria, a fim de determinar quais as condições que o imóvel está sendo entregue.
• Taxas administrativas: quando o aluguel do imóvel é administrado por meio de uma imobiliária, o proprietário é quem deve realizar o pagamento das taxas e impostos de administração e intermediações, bem como possíveis despesas extraordinárias do condomínio (obras de reforma, ampliação de estrutura, pintura de fachadas e outros).

Já os deveres do inquilino são o pagamento do aluguel e os encargos dentro do período estipulado; cuidar do imóvel e devolvê-lo nas mesmas condições que recebeu; realizar consertos de danos causados pelos locatários, dependentes ou familiares; realizar o pagamento das despesas ordinárias do condomínio (consumo de água, luz, esgoto, gás e luz nas áreas comuns; limpeza e conservação das áreas comuns; manutenção e conservação das instalações; e outros).

Quebra do contrato de aluguel

Uma dúvida comum entre os inquilinos é sobre as condições que possibilitam a quebra do contrato de aluguel. Caso isso ocorra por parte do inquilino, a Lei do Inquilinato estabelece que é necessário o pagamento proporcional ao período determinado no contrato e, no caso de contrato por prazo indeterminado, aplica-se a porcentagem prevista no contrato, ou que venha a ser fixada pelo juiz, quando não tenha nenhuma previsão.

Comumente, na quebra de contratos por parte do inquilino, pode ser cobrada uma multa. A notificação formal deve ser feita com 30 dias de antecedência para que essa multa não seja cobrada.

Já o proprietário pode solicitar a devolução do imóvel em alguns casos específicos, como no caso de realização de obras no imóvel, para aumento da área construída; retomada do imóvel para uso residencial próprio, de cônjuge ou dependentes; demolição do prédio, por exemplo. Importante frisar que essas opções citadas são válidas também em casos de contratos longos.

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